香江股市在今年（1993年）的前五个月表现十分的亮眼，升幅三成多的好成绩也让大多数股民赚了大钱，从年初的5500点不到，至5月中已经突破至7200点。
林祖辉的个人投资公司——恒金投资，因为年初开始做期指合约，也是大赚近10亿。
地产方面，从年初开始，豪宅楼价稳步上扬，四五月份更是交投旺盛，售价在2个月升幅达2成。在豪宅楼宇的带动下，中小型住宅单位价格再度飙升，平均价格逼近5000元每平方尺的大关。
而又在住宅楼宇的带动下，香江写字楼的租金和售价，均大幅攀升，中环和湾仔的甲级写字楼在短短半年不到的时间，就已经上涨约2成，全年预计可以涨至3成以上，中区更是可能达到4成涨幅。
随着繁荣商业区从核心地带向边缘扩散，香江的商场、店铺市道亦有不俗的表现，尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及尖沙咀表现最为理想。从铜锣湾区看，自从崇光百货公司开幕、及时代广场落成后，该区人流激增，吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店，令该区租金急升。此时，香港的商铺租金在全球12个主要城市，高居榜首；其中铜锣湾的一店铺每平方尺每月租金3429港币，有买家出价19万每平方尺购买，后因为业务惜售而搁置。
楼利滚滚而来，各大地产商、代理商、炒房客，纷纷喜笑颜开；外资更是开始纷纷进入香江的证券、地产，打算分一杯羹。
5月22日，星期六。
上午，林祖辉在新时代集团的办公室，和地产核心高层开了个小会。
他说道：“五月中旬，港府公布了年度‘官地拍卖’计划，股市随即暴涨。从这一点来看，楼市还会持续好几年旺盛。因此，我们要在1993~1995年，这三年时间进行大举拿地，不能比新鸿基、恒基落后，以免造成将来的后劲不足。”
最近一年多，新时代集团在土地购买上，没有以前那么激进，但也保持着香港地产商前列水平；其根本原因，还是因为‘钱’不够多。
陈斌点点头，说道：“由于地产大旺，我们公司的利润源源不断的产生，确实可以加强土地购买了。不过现在各大地产商纷纷胆大追高，官地拍卖会也不是那么容易拿地了。”
这倒是实话，行情越好，越有人追高购买；行情越是差，大家越是胆小谨慎。
不管怎么说，新时代集团会在这三年尽可能的加强土地储备；至于九六~九七，自然不会去追高了，本身那一年半是最后的疯狂，相反还得趁高出货。
所以说，最近的官地拍卖会，若是有好的地皮或豪宅地皮，新时代集团会尽可能的多拿一点，毕竟有大量的现金流袭来。
香江的地产，目前还是占据着集团的绝对利润来源，新时代集团虽然已经多元化成功，但海外和内地的投资，目前还没有产生太大的回报。
比如曼哈顿的物业租金，每年确实有十亿多的租金纯利，但那笔投资的利息就需要支出近四成，八幢摩天大厦目前的年回报率是7.5%。这还是低价购买的情况，否则估计只有4~6%的回报率。
所以说，美国佬的钱不好赚，前世内地大量的华企在2010年以后大举购买曼哈顿写字楼，当时正是价格高的时候，结果亏得底裤都不剩。还有企业来香江购买物业和地皮，几乎没有赚到钱的，成为香港地产商的韭菜。
水平实在太差！
深层次的原因，其实就是刚刚改开没有多少几十年，大家的国际商业眼光还没有培养起来。
和大家聊了一下公司地产的大方向，大家信心十足的离开办公室，投入到工作当中。
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跑马地，豪东酒店。
15楼卡拉ok包厢里，杨寿成、程龙、黄玉郎等一班朋友，边饮边唱，正在聚会。
期间，大家讨论起t恤的‘公仔’（漫画图案）设计，黄玉郎滔滔不绝，大有香江漫画第一人的架势。
黄玉郎是去年下半年从赤柱服刑结束的，判了4年，实际服刑2年。当时他出狱，赤柱监狱前‘恭候’的有记者，还有他的旧部和徒弟。黄氏仍是往昔的骄横之气，他攥紧拳头说道：“我，黄玉郎在市场仍然叫座！”
然而现实是残酷的，此时香江的漫画界已经发生了很大的变化，那就是新流派——日漫风格占据了主流地位，其次是马荣成、上官小宝的优质本土漫画。而市场那些充斥着暴力、色情的劣质漫画，被市场已经逐渐抛弃，甚至遭到港府的打压。
黄玉郎确实可以凭借手中的秃笔，过上相当舒适的生活，但若是想再现辉煌，无疑是痴人说梦。
杨寿成现在也是传媒企业的老板，对于香江漫画产业的形势那是相当了解，所以他说道：“现在外面的t恤，印着的都是皮卡丘、妙蛙种子、小火龙、杰尼龟.....还有印着的是柯南、樱木花道等。整个香江漫画产业，日漫风格又占据绝对主导地位了。”
黄玉郎不服气的说道：“那是屈服于金钱势力，我最近在号召一些香港知名漫画家，再度共同探讨本土漫画的发展。我相信，香港人还是喜欢本土漫画的。”
杨寿成笑着说道：“以你的本领，自然不愁没有饭吃。但你知道万辉漫画社养着多少人嘛，我和林祖辉算是好友，据我所知，别人是打算将漫画产业，打造成香江的支柱产业。据我所知，万辉漫画社今年的盈利，可能将突破8亿港币。”
黄玉郎大吃一惊，忍不住说道：“不可能！就算他们在海外有些市场，怎么可能有这么高的盈利。”
巅峰时期的玉郎机构，年盈利也不过1亿出头，这还是海外发行了不少的原因；这才几年时间，万辉漫画社居然可以年盈利8亿以上。
别说黄玉郎不相信了，相信很多人都不会相信。
杨寿成拍拍黄玉郎的肩膀，说道：“我这还是粗略估计，别人去年就已经盈利5.5亿港币，仅漫画产业。万辉漫画社不仅仅是在做漫画，而是在做漫画产业链，漫画、动漫、漫画周边都在做。他们的玩具工厂，在内地建的很大，贡献了很大的利润，你想想当年的忍者龟，就知道这里面的利润有多大了。”
黄玉郎顿时泄气，他看过《精灵宝可梦》，发现这部漫画里的宝可梦，种类繁多，而异常受到漫画迷的喜爱，特别是那个黄黄的大耳朵‘皮卡丘’，更是享誉整个亚洲。
“一个香港人，干嘛要把香江漫画带到日漫风格，我就搞不懂了！”黄玉郎抱怨道。
程龙说道：“这很好理解，和世界接轨，和亚洲接轨，我们现在拍电影也是如此，会考虑到好莱坞的市场。这一点上，我们就不得不服人家，林祖辉在香江的地位，远不是那些地产商可以比较的，他开辟的‘文化立港’，为香江带来了一个大型产业链，增加了几千个工作岗位。”
众人纷纷附和，在这一点上，大家不能说谎话。
虽然大家都是黄玉郎的好友，但大家必须提醒黄玉郎——香港漫画，早已经不是你的天下了。
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《漫客show》诞生快两年时间，稳坐香江销量no.1，香江本土销量为27万；加上海外和内地的非常正常销量，每期销量可达35万本。
当然，仅凭《漫客show》的盈利，连万辉漫画社日漫系的主笔、编剧等人工资都发不起。再加上漫画的单行本、动漫的海外版权收入，可能才将成本赚回来，并有略微盈利。
真正盈利的收入，全部来自漫画周边，而且是来自《灌篮高手》、《名侦探柯南》、《精灵宝可梦》的三部头部作品周边——公仔、手办、剧场版、真人版等周边。
重要的是，最大的利润来源国/地区，竟然是日本这个漫画大国。
所以，万辉漫画社已经引起了日本漫画界的注意和警惕，甚至有日本漫画社不惜冒险进行同类题材的模仿、抄袭，因此也引起了万辉漫画社的律师函。
抄袭《名侦探柯蓝》也就算了，毕竟这个版权很难界定，《名侦探柯蓝》还有借鉴《福尔摩斯》的呢。
不过《精灵宝可梦》这个集宠物养成、战斗等为一体的漫画，若是抄袭几乎是一告一个准。
虽然，万辉出版社的作品，也被日本漫画界批评——整体质量（画工）不如日本漫画作品好，本来是和《龙珠》等日本优秀作品齐名的好素材，结果因为‘山寨日漫’而导致质量下降。
这大概就是日本人最后的自尊了！
实际上，日本漫画界的批评是有些道理的，但丝毫不影响《灌篮高手》、《名侦探柯南》、《精灵宝可梦》三部作品在海外和内地的畅销。
毕竟，细微的质量稍差，很难被漫画迷察觉；事实上，万辉漫画社的日漫主笔，他们的薪资实在太高了，所以每部作品能聘请两名日本漫画优秀主笔，都已经是达到预算最高了；至于香江本土漫画主笔，则做辅助漫画主笔工作。
至于培养的漫画师，只能在《漫客show》上画些其它作品，目前尚且没有出现可以成为海外畅销的作品。
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