????????2月12日，星期五。
????????今天是‘钻石山地王’拍卖的日子，各大地产公司首脑和香港的记者们纷纷前往。
????????严格来说，今天不算‘官地拍卖’，因为只有一幅‘地王级地皮’；一般来说，港府每年会在几月份宣布一年的官地拍卖计划，届时才算拉开帷幕。
????????而港府拍卖‘地王级’地皮，目的其实为接下来的官地拍卖，拉高价格、造势。
????????这也充分说明，港府是很矛盾的，既要平息民怨打击炒房，又想在官地拍卖上大赚一笔。毕竟港府财政的七成，是靠地产！
????????涉及到‘地王’级别的土地拍卖，林祖辉本欲亲自坐镇，不过转念一想，如果他亲自前往，那么很有可能被人抬高价格。
????????因为在最近一年来，新时代集团给人的感觉就是——在拍卖场上，不再像以往那样咄咄逼人、势在必得。虽然也是地产大好友，但也仅是和新鸿基、长实之流，会考虑价格贵否？
????????所以，如果林祖辉这个时候亲自坐镇，难免给人一种非常重视的感觉，不利于拍卖。
????????这幅土地确实非常的好，地处狮子山下，位于九龙和新界沙田的隧道口（九龙一侧），面积约为28万平方尺；据港府规划署通告，可以建成五幢面积达120万平方尺的住宅大厦（1500个住宅单元左右），还可以建成65万平方尺的商业面积（低密度/楼不高），还能有不错的园林式公共花园。
????????林祖辉计算了一下，住宅可以在1995年开始出售，1997年上半年售罄，平均售价可以达到6000元每平方尺，则可以获得72亿的现金；
????????商业面积按照1万每平方尺，也值65亿（简单估算）。
????????这就是总计137亿的大项目！
????????总建筑费为20亿，加上利息和税费，连30亿都不需要。
????????土地成本50亿都是值得的，如果谁和新时代集团抢的话！
????????当然50亿是不可能的，这幅土地底价为22亿港币，一般溢价7成已经是天价了。
????????想到这些，林祖辉喊来梁真勋，说道：“今天下午你带队去参加拍卖，把地拿回来就是了。至于价格嘛，溢价七成应该可以拿下。再高三成，便是我的底价，可以电话给我，但要慎重点！”
????????这个年代已经有了手机，自然可以在拍卖场打电话向场外申请。
????????梁真勋说道：“嗯，我知道了！说起来，这次我们可能要提防的是会德丰、九仓、置业信托，也就是包宇刚家族。他们开发铜锣湾时代广场，大赚特赚，又不需补地价，仅支出24亿港币建筑费，今年一年的收租就高达9亿，所以他们最近也是野心勃勃。”
????????林祖辉闻言，不在意的说道：“他们轻松赚9亿，我们躺着赚几十亿，无需在意。你只需要用些小计谋，但坚决要拿下！”
????????梁真勋笑了起来，去年美股大赚十来亿，不是躺着赚钱是什么呢！而且看老板的样子，非常看好微软、通用动力、花旗银行，打算长期持有的样子。
????????“好的，我会完成任务的！”
????????港府，拍卖场。
????????下午2点。
????????梁真勋带着几名高级职员走进拍卖会，果然吸引了所有人的目光，大家看到林祖辉没有来，顿时感觉压力小了不少。
????????其实，新时代集团虽然财势大，但也不是无敌的，毕竟大家都有钱；
????????不过，林祖辉本人有些‘狂妄’，若是到了现场，价格可能他会不在乎，届时大家既怕高价中标，又怕缺席。
????????不好搞！
????????梁真勋带队，甚至让一些人觉得，新时代集团将重心放在了海外和内地。
????????大家还是纷纷打招呼，不管等会如何激烈，大家私下还是和气一团的。就算拍卖会竞争，事后也不会真的在意，毕竟每年都那么多拍卖，价高者得是恒古的道理，也没有人会故意抬价。
????????今天的拍卖也算是‘香江楼市的晴雨表’，如果溢价高，对各家地产公司也有利，因为会促使地产升水。
????????一般来说，溢价四成算是市道好的门槛，溢价七成是市道正旺的标志。
????????拍卖会正式开始。
????????大家纷纷举牌，一时间让人备受鼓舞，香江地产今年可能又是上涨的一年。
????????竞争很激烈！
????????到最后，只剩下会德丰系、长实系、新时代集团、新世界、南丰。
????????很快，新世界发展败下阵，郑裕桐自言自语的说道：“还是买国外的酒店划算，那么多酒店才50亿，这一幅地皮都已经30亿港币了，遭不住！”
????????手下也只得附和的笑笑，其实新世界发展因为没有足够的储备地皮，现在已经掉队了！当然了，新世界发展因为有尖沙咀的新世界中心、湾仔的会展广场（又在开始扩建），所以也算大型地产商，只是不能冠以‘大型发展地产商’。
????????香江的大型发展地产商，只有四家，分别是新时代、长实、新鸿基、恒基，每年占据着香江55%~70%的楼盘销售。
????????“32亿”梁真勋不动声色的举牌。
????????他没有想过以低于35亿拿到，因为他算是看出来，最大的竞争对手可能是会德丰系。长实集团因为不喜欢收租物业，而且本身有足够的土地储备，一定会考虑划算不划算的问题；南丰集团不值一提，有几个钱能经得起霍霍。
????????只有会德丰系（包括九仓），妄想进军发展地产商，再加上这幅土地有商业面积65万平方尺，所以是非常想获得的。
????????“32.1亿”
????????吴光震脸色露出一丝渴求，心里想到，时代广场开发得如此成功，海港城的五幢住宅大厦也在分期重建成五幢写字楼大厦，增加400万平方尺的收租面积。海港城和时代中心总计950万平方尺的收租面积（重建后），这就为他提供了足够的勇气。
????????在吴光震看来，这幅地皮将可以再增加一个非常不错的购物中心——荷里活广场，所以也是志在必得。
????????接下来的竞争，才开始正式上演。
????????一时间，各大地产商纷纷看起热闹起来，此时他们的心情特别轻松，暗暗庆幸没有跟下去，毕竟两家今天怕是龙争虎斗啊。
????????“35亿”梁真勋心里也感叹今天怕是要破财了，若是价格溢价十成，怕是真得打电话问问了。
????????“35.2亿”吴光震心里也非常震撼，这个价格是他一个高管可以做出的决定吗？难道不怕回去挨骂吗？
????????“35.3亿”梁真勋继续镇定的喊道。老板心里其实有十成的预算，否则就不会说十成溢价打个电话给他。
????????还早，梁真勋安慰自己道。
????????“38.2亿”吴光震感觉心痛极了，刚刚收的9亿租金也不香了。
????????“38.5亿”梁真勋觉得猛加一次。
????????“38.6亿”
????????“39.2亿”梁真勋再次喊出来，他已经看到了希望。
????????果然，吴光震开始沉默，随着拍卖师的落第二锤，他也没有再叫价。
????????“39.2亿成交”
????????梁真勋松了一口气，朝吴光震抱拳示意，显得很真诚。
????????所以人才反应过来，林祖辉肯定是交代了底价，而且目前应该还在底价范围内，否则梁真勋不会如此谦虚。
????????吴光震挤出一丝笑容，应付了一下。
????????他想学他岳父的海派作风，可发现压根行不通。近40亿的地皮费，再加上建筑费、税费，可能要投资60亿以上的项目。
????????这得多少钱啊！
????????时代广场仅投资24亿建筑费，便得到240万平方尺的一流收租物业，仅第一年租金就是9亿港币，第二年还会更多，毕竟第一年招租需要优惠。
????????海港城重建5幢超级写字楼，可得400万平方尺收租物业，才40亿不到的建筑费（补地费不详）。
????????一时间，吴光震不由得感叹，拍卖会碰到新时代集团，只能说不是一件轻松的事情。
????????当林祖辉得知39.2亿拍得钻石山地王时（前世为35.3亿），虽然有些错愕，但还是满意的鼓励了梁真勋一番。
????????他心里有过十成的预算，甚至是十二成的预算，毕竟他需要投资；十二成的地皮预算，也是比欧美投资赚钱。
????????更何况，这种项目只要策划一下，将可以把地皮费多出的补偿回来。比如售楼时间安排，比如九七年七月前，签订一种长期租赁合同（价格优惠一点），都可以多赚一点。
????????至于会不会被骂，林祖辉压根不怕，人站在的角度不一样，他是一间上市公司的董事局主席，是需要为六七万股东负责的。
????????可以说，九七下半年之前，林祖辉起码要让新时代集团抛售数百亿的资产（目前一年物业交易额是4500亿），并投资在欧美市场上。
????????当然了，核心写字楼和商场不会出售。
????????(本章完)
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