11月伊始，礼拜二。
新时代集团首先宣布发行可换股债券10亿元，比预期的多了一倍。
可换股债券，是债券持有人可按照发行时约定的价格，将债券转换成公司的普通股票的债券。如果债券持有人不想转换，则可以继续持有债券，直到偿还期满时收取本金和利息，或者在流通市场出售变现。
当天，新时代集团委托百富勤为财务顾问，在中环的大厦会议大厅举行认购仪式；一些本地投资者赶往现场时，发现很多外籍投资者，顿时感受到林祖辉先生的魅力。
在认购仪式尚未开始之前，一些投资者纷纷交谈起来。
“大家都很看好新时代集团的前景啊！”
“当然看好啦，林祖辉先生用了不到四年的时间，便将两家公司跻身香港第五大地产开发商、第三大置业公司（前面是置地和九龙仓），这份能力还需要怀疑吗？”
“对！重要的是，人家在地产大势的分析上，也非常把握精准，并预测出股灾，这个才叫厉害！”
“看来大家与其说是投资新时代集团，还不如说是来投资林祖辉先生呀！”
“可不是嘛！他是香江最卖座的商界大佬！”
“这个嘛！如果考虑年龄，林祖辉先生确实如此！但实力其实还和李超人差很远！”
“现在差得远，不代表将来还会差，李嘉诚24岁还在惨淡经营，连职员工资都发不起！”
“好，我承认！”
今天来了不少欧美日的投资者（投资公司），新时代集团也派出了很多高级职员招待；发展至今天的新时代集团，早已经在海外声名鹊起，吸引了不少海外投资者加盟。
此次发行可换股债券，其实也就相当于一次供股集资，林祖辉本人相信，在债券规定的时间里，不少人一定会选择以债券规定的价格，进行交换新时代集团的普通股。（股票时价太高，也是需要补差价的，但债券相比较供股集资，属于稳赚的）
此次发行可换股债券，是新时代集团的第一次这种商业行为，林祖辉本人亦在现场和一些欧美日大型投资机构交谈，并推介新时代集团。
他从香江地产未来整体走势谈起，而新时代集团拥有庞大的土地储备，可以在将来获利更大，毕竟土地成本大大的减少。
一名日籍投资者抛出问题，说道：“林先生，在香江经营地产，就不得不考虑zz的影响，请问你们是如何规避这个问题的？”
林祖辉信手拈来这些问题，立马说道：“据我所知，在1986年至1988年，日本投资者在香港大约投资了近300亿，是香江仅次于东南亚华人的第二大投资团队。这充分说明，你们是看好香江的地产走势的。而且，我们的债务率两成多一点，拥有足够抵御风险的能力！”
今年地产升值4成的话，那么新时代集团的储备土地也将升值两成至三成，这是一笔庞大的财富。正因为如此，就是新时代集团什么都不做，其债务率都会下降得很快。
特别是写字楼大厦升值更快，不到两年前，华置中心值19亿，而现在它值35亿。赚了八成账面盈利不说，租金每年还可以收3亿多（非纯利，纯利一般是七成至八成，管理好的情况下）。
日籍投资者很满意林祖辉的回答，不过还是继续追问道：“今年新时代集团的盈利能突破15亿，是否是真的？”
林祖辉笑着说道：“本来我们预期就是12亿，不过地产升值太猛，我想15亿是没有问题的！”
随着林祖辉的亲自推介，不少投资者都感受到他本人的魅力，那就是相当的自信，说的理由也非常让大家信服。这些投资者便更加坚定购买新时代集团债券的想法，一些更是临时加码投资的额度。
大礼堂足足有几百名投资者，这些投资都满足一个条件，那就是最低认购额度为50万债券的实力。当然了，绝大数投资者都是几百万、几千万的准备认购。
而林祖辉也准备了几亿资金，在认购不足的情况下，他本人会选择认购。
不过，今天大概率是用不上了。
认购仪式开始，首先还是梁真勋这个执行董事，开始做汇报工作，通过用详细的数据来加深大家对新时代的印象。
地产不用说了，在酒店领域、置业领域亦表现非常的不俗，顿时迎来场下的一片片掌声。
结果认购开始时，大家的热情非常高昂。
当天，新时代集团一共是发行了12.3亿的可换股债券，再比预期高两成多！
下午四点，新时代集团的管理层又召开记者会，公布了此消息，打算明天就见报，以此来刺激股价。
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翌日。
新时代集团发行可换股债券12.3亿的消息，立马飞到了各大地产商手中。
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信和地产。
黄廷芳在办公室里，对儿子说道：“以后，我们在拍卖会就多了一個强劲的对手了，这个对手比新鸿基、恒基、新世界更厉害，和长实亦不多让！”
黄志祥点点头，说道：“新鸿基和恒基是楼宇制造工厂，但是他们不会花太高的价格去发展收租物业，对于优质商业地皮，他们都比较谨慎的拍卖。新世界和长实其实也还好，他们会考虑买得贵不贵。反倒是林祖辉这个人，是为了优质物业和地皮，是可以溢价很多进行收购的！”
黄廷芳说道：“我们就怕和这样的人，在拍卖场碰见，毕竟我们不知道他的底线是多少！不过，想要击败我们也是难事，我们家族视香江为大本营之一，一定会全力以赴！”
“好的，父亲！”
.....
新鸿基地产。
郭德胜和三个儿子也在讨论林祖辉这个人，香江的地产市场本来是几家大型地产‘半垄断’性质的，他们是不欢迎新地产崛起的。
不过，林祖辉背后有传媒集团做后盾，所以一开始就没有人敢联合起大家，来针对新时代集团。再加上，当年郑裕桐看好自己的小老乡，并参与入股，也不可能让几大地产联合起来。
可如今，新时代集团的强势崛起，已经将四大地产家族都进行了挤压。
新鸿基自然也不例外，八七股灾后，新时代集团率先反应过来，在市场疯狂购买‘平价’土地，让这些老牌地产商都暗叹‘一步迟步步迟’，等他们决定买入土地时，价格已经稍微有上升，而且土地资源也不是那么多了。
就连强大的长实，都损失了一块大型屋邨的土地——蓝田地铁站上盖物业。
“你们记住我的话，发展要在香江，不要将资金投资太多去海外。将资金都去拿地，增加我们的土地储备，这样一来，我们在将来就拥有大量的廉价土地可以供开发，利润也会大增！”郭德胜叮嘱三个儿子道。
不像其他三大家族在海外有很多投资，郭德胜是很少将资金撒向海外，因为他觉得投资回报率不划算；当然了，投资肯定是有一些，但是不多。
郭氏三兄弟纷纷表示，遵守父亲的意思来发展公司。
新鸿基也是在明年完成交班，和新世界一样的时间。
郭炳湘问道：“那我们现在还需要大量购买土地吗？”
此时，郭德胜本能的想缓一缓，不过一想起林祖辉在行动，以为新时代集团又要购买地皮作为储备，顿时有些紧迫感。
要知道，新时代集团的土地储备，已经直逼恒基，虽然还威胁不到新鸿基，但未雨绸缪还是有必要的。
“买入土地不能停！今天看似我们买得贵，那么两三年后，你们就会发现我们买的是便宜地！”
“好的，我们知道了！”
新鸿基此举，无疑是买地买贵了，也买多了！
大家都以为新时代集团发行债券，又在筹备供股集资，会是在地皮上扫货，因此多多少少会受到影响。就连香江的地产业，可能都会受到微弱的刺激，比前世涨得多一点。
不过，涨得越多，明年跌得越狠！
10元钱涨三成，变成了13元；13元跌三成，变成了9元。
实际上，明年地产跌幅30~35%，估计是相当于跌至股灾后的水平。
......
林祖辉也在办公室里，考虑该如何进行减债，以及又能拿下‘地王’。
他根据港府历年的做法判定，地产升温后，港府一定会拿出‘地王’拍卖；第一，可以刺激地价，港府可以在其它官地拍卖上获得更多；第二，可以将‘地王’卖出更高的价格。
说实话，林祖辉还以为是11月12月的事情，不过现在还没有消息流露出来，估计得明年1月份了。
此时，他的脑海里开始播放记忆中的中环、湾仔的地图，意图预判港府会拍卖那块地皮。
突然，他想到了前世的‘中环广场’，连忙找出地图搜寻。
最终，他在湾仔濒海地段找到了一幅地皮，瞬间想到了一种可能。
香港岛不大，林祖辉的记忆力又变t，中环、金钟、湾仔、铜锣湾的地形和建筑，林祖辉清清楚楚。
“应该是这块地皮了！”
“我记得这幅地皮有7万平方尺左右！”
林祖辉开始计算起来，1985年拍卖的中环地王（恒生银行总部），拍出了37000元每平方尺的单价；如今来看，湾仔这幅濒海地段，拍卖场40000以上是绝对没有问题。
也就是说，这幅地皮需要30亿以上才有可能拿下！
新时代集团目前负债已经减至50.5亿元，预计年底仅凭发展楼盘销售，就可以减至48亿左右。
当然了，也就相当于今年的15亿~16亿的盈利（账上本来还有流动资金），花了7亿购买地利根德阁三成权益，又还债了7亿多，还在期指合约上投资了3亿。
投资的期指合约指望不上了，3亿资金12月期指交割后，还得转成明年4月的期指合约。
所以，新时代集团只能通过发行债券和供股集资，来筹集资金。
这样一来，新时代集团可以筹集资金27亿多（12.3+15）！
当然了，湾仔这幅地皮是商业地皮，预计可建140万平方尺的超级大厦，也不是新时代集团一家公司可以完成的。
而且又是收租物业，所以还得让华人置业来参与。
华人置业目前市值100亿，通过供股集资可筹集10亿，华人置业的债务只有20亿，可以再举债10亿。
这样一来，华人置业可筹集资金20亿，新时代集团供股华置后，还剩下22亿。
两家公司拥有42亿的现金流，可保证地王不失！
想到于此，林祖辉满意的点点头！
倘若能用35亿拿下这幅地皮，那么两家公司的债务相当于没有增加，而全部是采用的发行债券和供股集资。
至于明年第一季度的发展计划和暴跌后的计划，明年年初他会根据情况来提前制定。
总之，这一波机会，他的精力将集中在地产上；而八七股灾，他的精力集中在证券上。