下午，林祖辉来到沙田马场的vip会所。
“彤叔！纯哥！”
郑氏父子还真是亲密，走哪里都在一起，林祖辉心里忍不住想到，难道看美女也在一起？
但是可以肯定的是，郑家纯绝对不会在这方面上，偏袒他的妈妈！
别看郑家纯平常很低调，前世收购亚视后也没有传出什么绯闻，但却大逆不道的和大刘前女友王律师勾搭在一块，而且还生下了私生子。
那个王颖妤是真丑！
其实，到了郑家纯这个地位，美女唾手可得，相反开始可以接纳一些富有灵魂而有才华的女人。
王颖妤虽然丑，但别人不会干涉郑家纯的家事，不会去闹；重要的是，她本身就是大律师，对郑家纯还有一定的帮助。
所以，也是可以理解的。而且郑家纯，还将王颖妤所出的子女写在郑裕桐的讣告上，可见是真心喜欢别人，而王颖妤也接手了新世界的法务。
“阿辉！”
几人一见面，就热情的招呼起来。
不一会，这个圈子又来了几个人，潘廸生、林建岳等。
不过很奇怪，大家都主动将主位让给郑裕桐和林祖辉，就好像在说这两位才是一个咖位的人。
林祖辉自然理所当然的接受，这些二代要想和自己一个咖位，至少也得接了班才好说。
而郑裕桐平常也是喜欢提携后辈，和后辈们一起玩。
大家在会所的餐厅坐下后，一边喝着下午茶，一边聊了起来。
“早上我一看报纸，全是关于你的消息，你现在可是威水香江啊！”郑裕桐欣赏的说道。
林祖辉却是很谦虚：“媒体们搏眼球而已，我都快成为债王了，银行都差点派人二十四小时蹲守我了，那里还敢引以为荣。”
郑家纯却一脸羡慕的说道：“不及四成债务，你担心什么，这次你可是买了两幢优质物业（华置中心），债务高点怕什么！”
郑裕桐眼睛看了儿子一样，警告的说道：“你可不能学别人，阿辉那是可以在其它地方找钱！”
他这个人有两个特点：一是不喜欢收购别人的公司，认为这是夺人财路；二是不喜欢欠银行太多的债务，觉得欠人钱总是不太好。当然了，郑裕桐喜欢大项目也是真的，新世界中心、会展中心现在都是价值50亿以上的项目。
不过也有例外，郑裕桐在前世收购置地的问题上，异常的积极。
郑裕桐听见老子的话，不得不点头答应，他是他老子的跟班，奉他老子的话为圣旨。
其实，他心中的小宇宙只是被隐藏在内心，等他一上台，（前世）便立马开始恶意收购，大肆举债购买物业。躲在背后的郑裕桐心想，自己要是刚退休又重新上台，岂不是一点面子不给儿子，培养那么多年的接班人，也岂不是颜面扫地，以后还如何接班，只能由着郑家纯了。
聊了一会，潘廸生笑着说道：“阿辉你不是投资了六福珠宝嘛，看来你真是喜欢彤叔，打算也做珠宝大亨啊！”
很明显是在调侃，林祖辉回敬道：“怎么，你也打算和我打官司吗？”
原来，潘廸生最近在和恒和珠宝的陈圣泽打官司，而陈圣泽原本籍籍无名，只是一家中型珠宝商，最近名气大震。
“切，我可不敢惹你！”
众人哈哈大笑，林祖辉确实有点‘恶名满贯’，但大家知道，林祖辉的‘恶名’都是来自商场上的正常竞争而已。
林祖辉不经意间的看看林建岳这个小胖子，心里忍不住为他感到悲哀；他虽然没有和林祖辉结仇，甚至两人也是认识的好友关系，但林祖辉已经将他的女人和家业给霸占了。
当然了，这可是挽救林百欣家族！
前世，亚视和富丽华酒店让这个家族亏了不少钱，而鳄鱼恤嘛，林祖辉更是势在必得。
他记得鳄鱼恤是在明年九月份被林氏家族收购的，而林祖辉只需要在明年上半年完成布局就行！主要是他现在资金不足，只能等年底期指合约结算后，才重新开始布局。
可以预料的是，别看他赚钱赚的厉害，花钱花的也厉害，恐怕真存不了几个钱！
鳄鱼恤光收购费就需要10亿以上，如果要发展，还得拿出10亿出来，一来二去就是20亿！
当然，林祖辉这一次依旧选择杠杆操作。
反正在‘八七股灾’前，以及股灾中，他可以获利50亿以上的规模，不怕花钱厉害一点。
看完马赛，林祖辉等人正准备离开的时候，一个带着眼镜的潇洒男迎了上来。
“彤叔”
“是志铭啊！”
林祖辉也认出了来人，正是叶玉卿的哥哥叶志铭，这可是香江的名人。倒不是说他财势有多大，而是他的传奇经历很让人津津乐道。
叶志铭1960年在西贡炒卖及租售游艇，后做假发销美国，赚过百万；之后搞石油生意，结果全盘亏损。
70年代，他以四万元搞“bang-bang”牛仔裤，建立逾十亿王国，76年再搞bangbang电影公司，制作《跳灰》等影片；但没几年，bangbang周转不灵，叶志铭只好卖盘予邱德根及陈松青。
1981年，搞北海渔村获利，再集资千万搞桥咀岛度假区；而这个桥咀岛度假区现在经营很不善，估计一百万都卖不出去。
可以说，叶志铭属于商圈五起五落，更是堪称娱乐圈商界枭雄。
叶志铭还有个特色，那就是当年和郑家纯、赵曾光玩牌九，几百万输赢一点都不在乎，可谓视钱财如粪土的人物。
“林先生，你好，我是叶志铭！”叶志铭一见林祖辉和郑裕桐走在一起，其余诸如郑家纯等人只能落后一个身位，那里还不知道谁这么年轻，就有这个牌面了。
“叶生，我听说过你，屡败屡战，很传奇！”林祖辉引用成大事者必读的《曾国藩》中的一句话。
叶志铭听闻之后，果然感觉到很荣耀，高兴的拿出名片。
一般来说，林祖辉不会给人自己的名片的，不过不知道为什么，他今天鬼使神差的拿出自己的名片回赠给叶志铭。
“改天聊！”林祖辉临走还客气的说道。
“好的林生，你忙！”叶志铭更加客气。
他虽然比林祖辉大一倍，但香江只看财势，林祖辉有财有势，现在已经都是十大财阀、四大家族掌门人的级别了。
此时，林祖辉取得的成就，早就超过前世大刘取得的成就了，股灾前进入十大财阀都足以了。至少可以挤掉邵老六和陈曾熙家族，排进前十的存在。
林祖辉控制在五家上市公司，全系市值近100亿，可谓威水香江。
在财力增长的同时，林祖辉势力也在扩大，利用万辉传媒，他入职多个社会组织的核心，结交港府的重要人物，早已经不可同日而语。
叶志铭离开后，郑家纯提醒道：“他若是让你接手度假村，你可得考虑清楚了，我在那上面可亏了不少钱！”
林祖辉笑笑道：“自然没有兴趣他那个度假村，我倒是看中他在娱乐圈的实力！”
潘廸生一听，问道：“你有梦工厂电影公司，今年票房就高达近9000多万，居然还看得起他那个电影公司。他的电影公司就拍一些小制作，你不是最看不起小制作了嘛？”
梦工厂只是交给德宝管理，实际老板还是林祖辉，他随时可以收回管理权，故潘廸生才这样说。而潘廸生当初花3000万买下四成股权，凭借《英雄本色2》、《富贵逼人》就已经赚回去很多了，所以他对林祖辉是真佩服。
“梦工厂可以试着去唱片业发展下，到时候正好合作一下大家，到时候潘哥你一起来讨论一下！”
“好，没问题！”
和林祖辉做生意，那属于稳赚，在香江业界有这个说法。
一行人边走边聊，然后又找了个饭店吃完晚餐，才分道扬镳。
郑裕桐也不嫌弃一群小朋友，和大家聊得不亦乐乎。
......
新的一周开始。
林祖辉的影响力持续火爆，旗下六家上市公司大幅上涨，而恒生指数也突破至2500点，股市正大热。
就连一度被业界唱衰的‘国泰城市酒店管理’的市值也重新回到6亿，而且后市走势强劲。
没有人再质疑林祖辉的赚钱能力，新时代地产和华人置业的年利润，已经让所有人闭嘴了。
新时代地产的办公室，林祖辉正在等待手下那汇报工作。
不一会，负责发展地产业务的陈斌来到林祖辉的办公室。
陈斌正是年富力强的年龄，在林祖辉没有入主新时代地产前，他就是负责新时代地产的发展地产业务；不过哪个时候，新时代地产正风雨飘渺，旗下楼盘全部因为资金问题而烂尾，就连陈斌也处于待业状态。
林祖辉入主新时代地产后，本质上是看不上原来的管理层的，不过陈斌非常聪明的第一时间靠过来，并协助林祖辉掌控公司。
就凭这一份功劳，陈斌这几年水涨船高，负责新时代地产的发展业务；要知道，如今新时代地产在建楼盘12个，合作楼盘3个，每年供应的住宅可排进十大地产。（市值肯定是可以排进，但新时代地产市值水分很足）
陈斌见老板慢慢品茶，他也先是品了一口老板助理泡的茶，才不紧不慢的说道：“老板，我是来向你取取经，明年我们投入楼盘的数量，是增加几成，我好制定一下计划？”
公司大方向，都在老板手里，所以陈斌此举无可是非，林祖辉也不会责怪他没有领导意识。
“三成，稍微保守一点，反正后期可以视情况再增加或减少！”林祖辉很快有了答案。
‘八七股灾’对地产影响力不是很大，而且林祖辉也很重视‘货如轮转’，倘若‘八七股灾’后，香江地产短暂性的陷入地产萎靡，林祖辉会毫不犹豫的下令公司旗下楼盘‘减价出售’，稍稍‘顶烂市’一下也无妨，只需一般的利润放出去，回笼资金是第一要素。
陈斌点点头，说道：“好，那我去制定一下新的一年，我们楼盘开工计划表！到时候，拿给你过目。”
“恩。待我们这批六亿资金买入地皮和旧楼后，明年我可能还会寻求一次贷款，继续购入地皮和楼盘，以保证我们的工业原料充足。”
“老板高明，我们目前的债务率仅三成不到，确实可以再次贷款！”
陈斌想想都觉得老板很厉害，此时新时代地产的资产值高达60亿，而债务才17亿；债务额度虽然没有降，但债务率却是大大降低了。
陈斌离开后，林祖辉突然想起来，新时代地产系还真有一个在股灾前减磅债务的方法。
那就是：股灾前，抛售华人置业和国泰城市的股票。
比如，目前新时代地产持有华置和国泰的49%股份，完全可以抛售19%的股份。
这样也不担心有人狙击，道理很简单，股灾结束便接回一部分，维持在45%以下就够了。
同理，华置和国泰也可以股灾前减磅，股灾后接回来。
这样一来，一卖一买获利不菲！
......
下午，王启霖带着儿子王晋初来到林祖辉的办公室。
“王叔，大哥，你们可是无事不登三宝殿？”林祖辉陪两人坐在沙发上聊了起来。
王晋初是他的大舅哥，回港差不多一年了，一直在高升地产学习。说起来王晋初能放弃外面的花花世界，回港帮助他老子，还有林祖辉的功劳。
回港后，王晋初再也不怀念国外了，林祖辉还给他介绍了潘廸生、郑家纯那一帮富二代，也算挤进了顶级二代圈子了。
王启霖说道：“你还记得我在北角电器道并楼的那块地皮么？”
“能不记得嘛，我还在那个项目上过几天班呢！”
那个项目本身是林祖辉提出来的，若不是林祖辉提议，王启霖搞不好就损失了一座商业大厦了。
王启霖点点头，笑着说道：“经过近两年的努力，电器道的业主全部同意了出售！那副地皮原本是15000平方尺住宅用地，现在电器道并楼成功，就再加上18000平方尺的商业用地。我们只需申请宏安道的住宅用地改商业用地，就可以盖一幢20多层的甲级写字楼，拥有50万平方尺的收租物业。”
林祖辉点点头，写字楼盖多少层，以及占地面积多少比例，都是要根据规划处来决定的；不过规划处又是根据那附近的建筑物等各种因素，来决定的。
那副地皮盖一幢50万平方尺楼面的甲级大厦，是没有问题的，因为三面是街道，相当于无遮挡物，地积比可以适当的提高。在建筑条例中，单边、双边、三边就意味着地积比的多少的问题，所为单边，就是只有一边是无遮挡物建筑。
还有一种情况，中环的土地更是可以地积比无限拔高，大厦挨着大厦。比如林祖辉旗下的娱乐行大厦，占地面积仅5800平方尺，那就是一层面积就可以达到5800平方尺左右，而且还能修到32层高。否则，前世这幢大厦也不至于最高价值高达80亿。
而娱乐行的地理位置是客流量高的地方，也影响了其价值。
“所以，你有没有兴趣参与合建，我们两家公司合作，建成一流的大厦，然后用于收租！”
林祖辉脸上一喜，虽然北角的写字楼不及中环、湾仔、铜锣湾等地，但好歹也是一幢50万的写字楼。
“当然没问题，正求之不得呢！”
王启霖点点头，感叹道：“当初若不是你提醒，我也没有决心花费近两年时间去并楼，甚至可能都不会想到将电器道的楼宇并掉。虽然期间确实很多困难，但并楼成功后，我差点一夜没有睡着。”
可不是嘛，将电器道并楼成功后，其价值可能近十倍开发宏安道的住宅部分。
一幢优质大厦，更是地产商的梦想！
王启霖做地产商多年，更是如此。
如今他不仅成为中型地产商，财富较认识林祖辉之前，升水了一倍多，更是可以很快拥有一幢总部大厦。
他不仅视林祖辉为女婿，更是视林祖辉为贵人！
“这幢大厦以后是高升地产的总部大厦！”林祖辉笑着说道。
王启霖点点头，说道：“对！找你合作，也是考虑到这个项目地皮、建筑费等，差不多要投资5亿，独家承建，风险太大。”
压根没有风险，不过王启霖是老牌地产商，很喜欢分散投资；一个项目亏本了，还有其他几个项目赚钱，这样万无一失。更何况这是收租用的商厦，回本期限很长。
接下，双方简单的商量了一下合作股份比例，新时代地产占三成权益，高升地产占七成权益。双方先合组一家公司，然后按比例注入资金，买下王启霖的地皮，再接下来就是新公司补地费、承建。
至于建筑费，自然暂时是通过贷款解决！
不过因为后期是用于收租，所以双方公司都还得安排资金偿还。
这也是为什么王启霖愿意拿出来分享的原因，一笔5亿投资的项目，又不能出售，他确实很难承受。
实际上，假设是一幅北角占地3.3万平方尺的商业用地，其价值将在2亿以上。
如今，这幅地皮就算加上补地费，总费用也不到1.5亿，可谓划算之极。
难怪李兆基那么喜欢并楼，有的甚至花个四五年以上才成功。
这个项目林祖辉已经想好了，由新时代地产参与合作，等建好之后，再高价卖给华人置业那三成权益，用于收租之用。
王启霖和王晋初离开后，林祖辉又叫来了正好从外面回来的陈斌，并告知了他这个项目。
“目前，我们公司还没有开发商业楼宇的经验，这次正好从中吸取经验，并组建一个强大的队伍。因为，很快我们也要完全属于自己的摩天大厦。”
作为地产商，只有大项目才有成就感，林祖辉心里如是的想到。
摩天大厦、商业综合体、会展中心、大型屋邨，这些都是林祖辉的近几年的目标。当然了，等自己的根基打牢了，他不介意将资金去投资到一些科技产业，前提是他有足够的实力去‘浪’。
陈斌心情略显激动的说道：“恩，我会尽快组建好团队的！”
他是建筑专业出身的科班人才，相比林祖辉，恐怕更将建筑视为自己的生命一部分。
林祖辉点点头，说道：“明年，我们也该拥有自己的建筑公司了！”
陈斌脸上充满了惊喜，老板这样说，肯定是选好了目标收购，就是不知道是哪一家！
他没有多问，这涉及到太深的秘密了。
“公司越来越壮大了，我们甚至都要进军内地了。两年前，我们还是一家濒临清盘的地产公司，真是有些不可思议！”
林祖辉淡淡的露出笑意，心安理得的接受奉承。
“都是大家努力的结果！这次我会让人事部招募一些高级职员，扩充你们发展物业部。”
“是！”
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