2月25日，星期二。
新时代地产公布年报：去年（1985年），新时代地产总盈利为1.85亿，其中非经常性盈利1.5亿（证券、外汇、楼花）。
与此同时，新时代地产宣布分红方案：每股派息0.06元（总股本5.05亿），及每5股送1红股。
皆大欢喜。
要知道，一年前的新时代地产，每股只值0.28元；
一年过去后，股价翻了十倍，达到3.15元每股。
这还是总股本增加了3亿股的情况下，若是以市值计算，新时代地产一年的时间，增加了32倍。
年报和分红公布后，新时代地产的股价再次上涨，很快便跻身香江第20大地产公司。
一时间，林祖辉的风头无俩。
新时代地产的会议室，林祖辉正在召开高层会议，详细的听着大家的汇报。
今年的策略就是：增加发展楼盘（出售为主的楼盘）、储备土地和旧楼盘、降低收租物业（选择性的售出收租效率低的物业）。
各方面都朝着林祖辉预想的方向发展，林祖辉也是很为自己的手段佩服，在不同的时期选择不同的策略。
一开始选择收租物业，是因为新时代地产需要资产值，来支撑股价的上涨；比方说，你购买了一批收租物业，虽然收租的盈利，比开发楼盘盈利低得多，但物业本身在升值，公司只要重估资产，股价自然上涨。
现在呢，新时代地产已经没有那么必要——经常性的重估资产，而是要加强地产开发的实力，向新地、恒地、长实看齐。
储备土地是长远之计，香江很多地产商因为不重视储备土地，到了九十年代地价疯长，根本就没有实力开发地产了。
听完大家的汇报，林祖辉问道：“公司账上的资金，最近有没有急需支出的项目？”
2月份出售效益差的收租物业，共计回笼资金2.3亿元，获利0.5亿（卖出价格减去买入价格），这些物业大多数买入不到一年时间，获利三成已经是非常不错了。
1月、2月，出售2个楼盘，回笼资金8000多万，而新时代地产在去年（1985年）开发的七个楼盘，按照当前的估值超6亿。
所以，两个月时间新时代地产回笼了资金3.1亿，不过又偿还了1.5亿的贷款（当前负债6亿，资产值20亿）。
公司账上流动资产1.6亿！外汇投资账户1.65亿。
“暂时没有太急的开支，而且有几家银行询问我们是否需要贷款！”梁真勋说道。
林祖辉点点头，公司发展好了，地产形势好了，银行就是追着你贷款；若是地产形势暴跌，银行不会管你公司死活，直接逼债，很多地产公司就是这样完蛋的；因为你高价购买的物业，银行却让你低价卖出去，肯定就会产生大量的亏损。
“好，这笔钱先保留在账上，先不要动！至于银行贷款的问题，由我来去和各家银行谈，我们争取再贷款2亿，所得资金全部用于收购地皮和旧楼盘，我记得三月初有场官地拍卖会，我们也可以拿出部分资金拍下官地。”
“好，我将市场部的人派出去，搜寻地皮和旧楼盘。”
林祖辉点点头，梁真勋已经和自己配合的越来越熟练了，贷款没有下，便开始搜寻地皮和旧楼盘，这样减少时间上的消耗，最大化的节省了资金。
这次贷款两亿，全部用于地皮和旧楼盘，而账上的1.6亿，是林祖辉打算收购华置的。
资金肯定是不够的，但是林祖辉可以选择平仓外汇，亦或者银行贷款；
还有一种可能，林祖辉会劝说郑裕桐投资新时代地产。
投资的钱不是必须的，但是这就相当于两人结成了‘盟友’，林祖辉就相当于找了一个新靠山。
两人最近偶尔打打高尔夫，感情尚可，正缺一项合作，来增加两人之间的感情。
林祖辉是那种善于把握机会的人，王启霖、金大侠，再就是郑裕桐。
王启霖对他的帮助最大，不仅仅是金钱上的帮助，还有影响力上的帮助；他是潮州商会的副会长之一，几十年的地产生涯，黑的白的都有影响力。
但如今林祖辉发展到这个地步，王启霖对他的帮助有限了，所以他继续找新的靠山。当然了，不是说林祖辉抛弃了王启霖，两人现在关系已经就是翁婿关系了。
.......
‘八卦周刊’一词来源于香江，因为七十年代时，香港一些杂志在刊登***照时，在“三点”位置贴上一個“八卦”图案（相当于马赛克），久而久之，人们就叫这种娱乐杂志为“八卦杂志”了。
香江真正意义上的八卦周刊就是《明报周刊》，主编一直是雷伟坡。雷炜坡是谁？他可是香江八卦新闻的祖师爷，特立独行的他从不走知识分子路线，一到岗就聘用了大量女记者、女编辑做娱乐新闻。
而真正让《明报周刊》火出来的，就是由雷伟坡策划的‘香港小姐何秀汶的情书’，当时香江人纷纷好奇，硬是将《明报周刊》几万本一抢而空；接着雷伟坡又策划了‘李小龙专辑’（李小龙刚死），又让《明报周刊》成为了‘洛阳纸贵’。
万辉传媒的办公室，林祖辉拿着一本《清新周刊》以前出版的，看得津津有味。
“翁静晶亲笔写：可爱的动物刘家良”（呕吐）
“程龙一夜kiss二百次引致咀部抽筋”（房事龙）
封面是翁静晶的性感爬照，两个大波正对着读者。
在《1周刊》未出世之前（1990年），香江的八卦杂志被称之为‘小清新时代’；至于后来黎狗的横空出世，成立狗仔队的西点军校，硬是改写了香江八卦周刊的历史。
什么‘宇宙尿片炸地球’（邓紫棋）、‘凌波排骨’（杨颖）.....新词都出来了。
梁冠辉来到林祖辉的办公室，汇报道：“老板，我和《清新周刊》的老板接触了一下，他直接喊出2800万的天价，我没有回答他。看来，他还真把我们当凯子了，他们一年才盈利四五百万，就敢开价2800万，真是狮子大开口！”
林祖辉笑着说道：“经过新闻大厦这事，大家可不是将我们视为凯子么！《清新周刊》最多2500万，这事你慢慢谈，我不着急。我再交给你一个方法，你悄悄散播个消息，我们公司要斥巨资办八卦杂志。到时候，《清新周刊》的老板未必敢将杂志烂在手里。”
万辉传媒现在是行业大咖，旗下《天天日报》在报界掀起了滔天巨浪，人人自危，其影响力自然是有的。
《清新周刊》的老板未必敢真逼得万辉传媒斥巨资办八卦周刊，届时他的第三地位恐怕不保，价值自然也大大的降低。
“好，老板放心好了！2500万的价格，已经足够我谈成了！”梁冠辉信心十足的说道。
收购过来了，还得消化好，不然容易亏损。
所以，林祖辉将后世的八卦周刊精髓讲了一些，让梁冠辉熟悉一下。
梁冠辉听得目瞪口呆，老板这些用词真的好厉害，让人忍不住大声称赞。
“记得，不要说是我告诉你的！还有，我们的八卦周刊虽然可以在措辞上用的吸引人，但也还是要向《明报周刊》看齐，不要去太得罪娱乐圈的人，以免造成公愤。”
“恩，老板放心！八卦杂志和娱乐圈的明星关系反而好，有些明星还专门联系八卦杂志的记者出新闻。”
梁冠辉离开后，林祖辉伸伸懒腰。
真tmd爽！
黄玉郎说的对！
自己不到一年时间，便可建立一个传媒帝国！
7000万收购《天天日报》七成股权和天天彩印全部股权、6600万拿下英皇道新闻中心、900万购买康民工业中心、2500万拿下《清新周刊》。
再加上万辉传媒旗下的7000万物业（升值后）、《男人帮》杂志、《good》杂志、《资本》杂志。
他的传媒帝国已经成型！
.......
i.t时装的会议室，林祖辉签下了股权转让协议书，将自己的股份部分给了关嘉慧和蔡宁。新的持股情况是：林祖辉持股20%、关嘉慧持股30%、蔡宁持股20%、潘廸生的离岸公司持股30%。
潘廸生之所以将自己的股份转到离岸公司，是担心媒体造谣他和关嘉慧的绯闻；一是不利于他和杨紫琼的发展，二是担心林祖辉心里有意见。
而潘廸生本身没有在公司担任具体职务，一向以顾问的身份出现，林祖辉也是如此；俨然，i.t时装零售成为了女儿国。
虽然女性经商有缺陷，但架不住关嘉慧和蔡宁背后有林祖辉，公司背后还有潘廸生照看，所以发展非常的顺利；再说了，管理层中，男性比例还是稍大于女性。
签完股份转让协议后，林祖辉笑着说道：“终于可当从i.t事务抽身开了！”
“不准！”
“不要！”
两女同时娇喝道。
关嘉慧可怜兮兮的说道：“你就忍心看我们两个弱女子孤苦伶仃、无依无靠，万一我们要是搞砸了，你儿子以后就没有奶粉钱了！”
林祖辉没好气的说道：“什么乱七八糟的，公司发展到现在这个地步，你们最应该依赖的是职员和管理层。我一个外行的人，还能有多少好主意！”
严格来说，林祖辉对于i.t最大的贡献就让其代理马丁靴、李维斯牛仔裤；
当然了，i.t就是凭借这两个品牌一炮而红的。
至于店铺装修、广告宣传、店员培训等，他都提过一下意见，毕竟后世的眼光还在，再加上这一世也有眼光。
会议室只有三人，关嘉慧连忙跑到林祖辉后背，趴在他身上撒娇。
“伱就帮我们看着嘛！没有你，我心里总是不踏实。好不好？”
“没说不帮你们看着！这不，我打算带你们去认识个银行的人，然后让i.t获得大量的贷款，好准备开分店了。今年我们至少要开十家分店，快速的扩张才是企业发展的硬道理。”
i.t时装集团的未来可以在香江开设大大小小的100多家门店，这样才符合潮牌巨头的风范。别看香江地方小、人口少，但其实一年的旅游客人也为零售贡献了很多，市场潜力不可小窥。
“这还差不多，晚上奖励你怎么样！”
关嘉慧做的了鬼脸，左眼闭、右眼睁、嘴角歪，让林祖辉想到十三姨。
......
三月伊始。
传媒界突然爆出，万辉传媒要斥巨资办八卦周刊，顿时让明报集团、东方报业紧张起来。
这个时候没有人敢小窥万辉传媒，毕竟由万辉传媒主导的《天天日报》自一月下旬以来，高薪挖角、大作广告宣传，斥巨资升级《天天日报》，已经让各大报社人人自危、销量下跌了。
有业界资深人士评价道：“这真是一个不幸的情况，令人悲伤的是人家不想脚踏实地逐步经营。恪守正统的经营，实在耗时太长、耗费的精力太多；也许你经营几十年的劳动所得，还比不上别人利用股市一年所获得的成果。”
这是一个老成而保守的报社老板的评价，这类评价在老一辈经营者中很有市场。
但商场都是拿实力说话，《天天日报》5000万的真金白银砸下去，这就是实力；而《天天日报》的升级版尚未面市，其销量就在短短的40天里，从13.2万增长到15.5万，而且增长势头很好。
而《天天日报》和广告商们签下的对赌协议，需要最低18万的销量，广告费才能按照20万的基数支付，否则广告费减半。
凭借这个对赌协议，在香江也是大搞起噱头，令《东方日报》、《成报》非常紧张。
他们当然不知道，《天天日报》还有一个‘变相减价’的杀手锏，届时他们才知道其中的厉害。
梁冠辉来到林祖辉的办公室，脸上带着笑意，看样子《清新周刊》那边已经搞掂了。
“老板，《清新周刊》的老板已经答应2520万的价格出售，我想来问问你的意思！”梁冠辉恭敬的说道。老板给的是2500万标准，就是不知道多20万行不行。
“可以，答应他！”
“那好，我和他约个时间，签署转让合约！”
林祖辉叮嘱道：“你要去《清新周刊》放出风声，大家工资涨三成，免得被人趁着人心波动的时候，被撬了墙角。还有，《清新周刊》收购过来后，原主编可以不变，但是工作你要亲自抓一下。”
《清新周刊》一年盈利不到500万，正常需要5年才回本，但杂志这个东西不确定因素太多了，所以他们老板愿意套现走人。
而对于林祖辉来说，首先收购的资金都是从股市、外汇来的，他不心痛；其次，他觉得在大企业的经营下，《清新周刊》回本也许只需两三年。
“好的，老板放心，我不会让你失望的！”梁冠辉连忙表态道。
如今公司发展太快，高层谁不是一个人当两个人用，当然任务都安排在一个合理的范围。
最后，林祖辉说道：“《清新周刊》收购之后，我们还是要做些改变，就以‘一开三卖大包’的策略，来打开市场！”
所谓‘一开三卖大包’策略，就是：‘开’是一个面积单位，一开的尺寸差不多是82*110mm，一开三就是一页的大小有a4尺寸左右（240*300mm）；至于‘卖大包’就是粤语中的‘便宜大甩卖’意思，经常会被用到。
简而言之，《清新周刊》依旧是烧钱，增加印刷成本，来获得读者更好的体验。
梁冠辉信心十足的说道：“虽然发行成本高了，但我相信广告费一多，《清新周刊》的年盈利一定会增长不少！”
林祖辉点点头，他这一招是跟别人学的，是前世的成功经验。
而且当下，在很多传媒人士的眼中，觉得八卦周刊的市场已经被瓜分，已经没有生存的空间；但林祖辉可是知道，这个市场才刚刚开始而已。
香江人的八卦精神可是越来越厉害呢！
梁冠辉离开后，林祖辉揉揉脑袋，最近事情真tmd的多，幸好自己就是一个掌控大局的人，并没有大包大揽。
比如《天天日报》的内容上，林祖辉只是鼓励大家想起更好的意见，大家一起讨论怎么做的更好；因为林祖辉是个‘外行’，他懂得自己擅长什么，而这些高管和职员刚刚加了三成工资，对公司的归属感大增，所以也征求到不少有用的意见。
......
东方报业的会议室，一众高层急忙商量对策，万辉传媒的攻势太猛了。
马澄坤一脸低沉的说道：“升级版的《天天日报》尚未上市，我们《东方日报》的销量已经跌破了20万的销量，整整减少一万多的销量。大家有什么对策，请说出来！”
一众高层面面相觑，心道：“别人是真金白银拿了5000万的巨资，销量增长肯定是正常的事情，你又舍不得出钱，怎么搞？”
这时，一名高层建议道：“我们可以提前在头版不卖广告，并以“出血”方式促销本报，送房子送汽车，大搞噱头！”
马澄坤摇摇头，说道：“现在就拿出来这一招，待20号《天天日报》升级版发行的时候，那我们怎么应对？要知道，那个时候才是大家比拼的时候！”
众人想想也是，《天天日报》在20号升级版发行的时候，将送出价值500万的房子、车子，已经是有了这个噱头。
要是那个时候，一众报纸不跟风，只有被销量锐减的份。
一名高管说道：“我们也做一波广告，上电视台做！”
马澄坤舍不得斥巨资，但也不好直接说出来：“他们已经和无线电视台签订‘同时段不能有同类型广告出现’，若是我们的广告放在其它时段，还不如不搞。”
这样不行，那样不行，你又不想出钱，真当自己是神仙啦！这是高层们的想法。
最终会议草草结束，马澄坤获得了几条不痛不痒的建议。
马氏四兄弟来到办公室，瘸子马说道：“我总感觉林祖辉是故意针对我们马家的！”
马氏三兄弟嗤之以鼻，马澄坤说道：“他只是想当传媒大亨而已，不过是因为《天天日报》和我们《东方日报》都是大众化报纸，所以冲击最大。”
他们当然不相信林祖辉是故意针对马家，毕竟这么大的生意怎么可能凭借感情用事，就算没有《东方日报》刊登别人的八卦新闻，别人一样会这样操作。
瘸子马一想起林祖辉当初看他的眼神，就有些心理发颤，那是一种猫捉老鼠的眼神，凭借那个眼神，他就不相信林祖辉对马氏家族不仇恨。
“那他打算拍摄大伯、叔叔的电影传记是怎么回事？我不相信他会歌颂他们！”瘸子马继续说道。
马澄坤回道：“这还不简单，年轻人心态的问题，见我们一直报道他的八卦，就想反击一下而已。对了，阿强你可别犯傻，别人现在是王启霖的未来女婿，我们不要生事。”
瘸子马自然不会那么傻，马氏家族四兄弟虽然掌管《东方日报》，平日行事一向低调；要真是动用不光彩的去搞别人，不说别人本身实力强横，就是背后的大佬也是一个接一个的。
到时候，搞不好四兄弟也会滚回台岛了。
“知道啦！”
待瘸子马离开后，马澄坤取笑道：“小瘸子心眼有些扭曲，我们还是要盯着他。现在我们马家有正当的生意做，可不能再踏会老路了。”
“是，大哥！”
......
3月5日，传媒界再度爆出：万辉传媒以2520万的代价，收购八卦周刊《清新周刊》。
一时间，业界都为万辉传媒的快速崛起感到震惊。
很多人都在分析万辉传媒的崛起，发现这家公司的前景异常的好！
虽然公司有贷款1.1亿，但是其物业资产也非常丰厚，竟然已经高达1.5亿的固定资产；仅凭这一点，一众报业前辈就有所不及。
再来分析盈利问题，万辉传媒原来的三本杂志年盈利在4000万左右，再加上《清新周刊》500万，还有崛起的《天天日报》，就算2000万的话，估计年盈利也在6500至7000。
俨然已经成为了香江第四的传媒巨头。
当前，《南华早报》是香江的第一传媒巨头，其销量仅10万不到，但其毛利在1.6亿左右（1987年澳洲传媒大亨默多克以8.3亿收购其35%的股份，香江上市），是世界最赚钱的几个报纸之一；
星岛集团稳坐第二的位置，得益于他们海外七个重要大城市发行量非常好，年纯利在7000万以上；
明报集团稳坐第三的位置，得益于《明报》的高端知识份子定位，广告费高昂，再加上《明报周刊》一年纯利一两千万，整个集团盈利也在7000万左右。
而如今，成立不到两年，上市不到一年的万辉传媒异军突起，超过了东方报业、《成报》，一举夺得第四的位置，让香江商界侧目。
“欲做东方的传媒大亨！”
所有媒体都这样形容林祖辉，一个只有二十多岁的年轻人。
其实，这些人不知道的是，若不是考虑到政治因素，他还真想将《南华早报》收购了。《南华早报》是英殖民政府的舌喉，一直是偏向英方的。
但考虑到香江回归在即，后来梅铎（默多克）还是在1993年以24亿的价格卖给了郭鹤年。
他记得，澳洲传媒大亨梅铎是1987年大举投资香江的，买下35%的《南华早报》，买下23%的无线电视（邵逸夫出售大部分、利家出售3%）等。
特别是无线电视台的股份，一举让梅铎成为大股东，但实际经营依旧在邵老六手中；而梅铎后来又将无线电视台的股份卖给了郭鹤年，因为郭鹤年的身份而遭到港府调查，后来郭鹤年又卖给了邵逸夫。
总之这里面，涉及到香江的核心舌喉，林祖辉的实力依旧不够看；不是因为他凑不出资金（杠杆走起），而是他的地位不够、影响力不够。
若是早穿来几年香江，也许搏一搏还真有可能！